Mieszkanie we Władysławowie może zostać zlicytowane mimo prawomocnego orzeczenia sądu. „Nabywca może bezpowrotnie utracić własność”

17 września ma odbyć się pierwsza elektroniczna licytacja mieszkania przy ul. Rybackiej  we Władysławowie. Lokal  został objęty egzekucją prowadzoną wobec dewelopera, mimo że jego obecny właściciel zapłacił za mieszkanie całą cenę, a sąd prawomocnie nakazał wykreślenie z księgi wieczystej wpisów dotyczących egzekucji.

Sprawa pana Sławomira sięga 2013 roku. Wówczas zawarł on umowę deweloperską. Deweloper zobowiązał się wybudować budynek, wyodrębnić w nim lokale, a następnie przenieść ich własność na nabywców bez obciążeń. Pan Sławomir uiścił całą cenę mieszkania. Po wybudowaniu budynku i wyodrębnieniu lokali okazało się jednak, że deweloper ma wielu wierzycieli, a wobec jego majątku prowadzone są postępowania egzekucyjne. Wpisy dotyczące egzekucji znalazły się również w księgach wieczystych lokali znajdujących się w inwestycji przy ul. Rybackiej.

– Mój klient nabył mieszkanie od dewelopera, który zobowiązał się wybudować budynek, wyodrębnić w nim lokale, a następnie przenieść na nabywców własność poszczególnych mieszkań bez obciążeń. Pan Brzezicki uiścił całą cenę – wyjaśnia mecenas Magdalena Seniw, pełnomocnik właściciela mieszkania. 

W przypadku lokalu sprawa trafiła do sądu. Sąd Okręgowy w Gdańsku postanowieniem z 10 grudnia 2019 roku, prawomocnie nakazał wykreślenie z działu III księgi wieczystej wszystkich wpisów dotyczących wszczęcia egzekucji z nieruchomości na udziale dewelopera. Korzystne rozstrzygnięcia zapadły również w odniesieniu do drugiego lokalu należącego do pana Sławomira  oraz hipoteki przymusowej. Zdaniem pełnomocniczki znaczenie miało przede wszystkim to, że właściciel mieszkania nie był dłużnikiem w postępowaniach prowadzonych przeciwko deweloperowi.

– Sąd prawomocnie uznał, że w księdze wieczystej lokalu nie powinny znajdować się wpisy dotyczące egzekucji prowadzonych przeciwko deweloperowi – wskazuje mecenas Seniw.

Jak dodaje, sąd zwrócił uwagę na sytuację nabywcy, który działał w zaufaniu do dokumentów i zapłacił za lokal.

– Sąd wyraźnie wskazał, że w tej sytuacji interes konsumenta powinien mieć nadrzędne znaczenie, zwłaszcza że nabywca działał w zaufaniu do treści księgi wieczystej, zawarł umowę w formie aktu notarialnego i uiścił całą cenę za lokal – podkreśla prawnik.

Mimo prawomocnego rozstrzygnięcia komornik nadal prowadzi egzekucję. Pierwsza elektroniczna licytacja lokalu została wyznaczona na 17 września. Informację tę zawarto w piśmie kancelarii reprezentującej pana Sławomira. Komornik stoi na stanowisku, że mimo wydanego orzeczenia istnieją podstawy do dalszego prowadzenia egzekucji. Według tego stanowiska orzeczenie sądu odnosi się do wpisów w księdze wieczystej, a nie do samego postępowania egzekucyjnego. Pełnomocniczka właściciela uważa jednak, że takie podejście pomija skutki prawomocnego orzeczenia.

– Stanowisko to pozostaje jednak w sprzeczności z uzasadnieniem postanowienia, w którym sąd szczegółowo wyjaśnił, jak ocenia sytuację prawną mojego klienta oraz dlaczego prowadzenie egzekucji z nabytego przez niego lokalu jest niedopuszczalne – mówi mecenas Seniw.

"Nie ma podstaw do przyjęcia, że sprawa jest przegrana"

Pełnomocniczka podkreśla, że sprawa nie została jeszcze ostatecznie zakończona.

– W mojej ocenie nie ma podstaw do przyjęcia, że sprawa jest przegrana dla mojego klienta. Ostateczna ocena będzie należała do Sądu Najwyższego, który dostrzegł w sprawie istotny problem prawny i przekazał zagadnienie do rozpoznania przez pełny skład sądu – zaznacza.

Jej zdaniem sam fakt skierowania zagadnienia do rozpoznania przez pełny skład pokazuje wagę problemu.

– Jest to sytuacja rzadka i co do zasady świadczy o tym, że sprawa dotyczy poważnego, złożonego i mającego istotne znaczenie problemu prawnego – dodaje adwokat.

Sprawa ma szerszy wymiar, ponieważ podobne zagadnienie trafiło do Sądu Najwyższego.  Sąd Najwyższy ma rozstrzygnąć m.in., czy zajęcie nieruchomości dewelopera może obejmować lokal, który został następnie wybudowany, wyodrębniony i przeniesiony na nabywcę, który nie jest dłużnikiem w postępowaniu egzekucyjnym.

– Sedno tej sprawy jest proste: nabywcy zapłacili deweloperowi za swoje lokale i mieli otrzymać je bez obciążeń. Nie są dłużnikami w egzekucji prowadzonej przeciwko deweloperowi, a mimo to to ich mieszkania stały się przedmiotem postępowań egzekucyjnych – wskazuje mecenas Seniw. I dodaje: – Z perspektywy tych osób skutki zadłużenia przedsiębiorcy zostały więc przerzucone na ludzi, którzy wcześniej sfinansowali zakup własnych mieszkań.

Problem może dotyczyć nie tylko pana Sławomira Jak wynika z pisma kancelarii, podobna sytuacja dotyczy także innych nabywców lokali w tej samej inwestycji, a w analogicznych sprawach zapadały rozbieżne orzeczenia. Pełnomocniczka zwraca uwagę również na sytuację osoby, która przystąpi do licytacji.

– Nabywca przystępujący do licytacji może nie znać wszystkich okoliczności sprawy ani przedstawionych wyżej niuansów prawnych. Może zatem nabyć lokal w dobrej wierze, nie mając świadomości, że jego nabycie może stać się przedmiotem dalszych sporów – mówi.

Według mecenas Seniw konsekwencje mogą być poważne dla obu stron.

– W przypadku skutecznego przeprowadzenia licytacji mój klient może bezpowrotnie utracić własność mieszkania. Z kolei nabywca licytacyjny, mimo działania w dobrej wierze, może zostać uwikłany w dalsze postępowania i spory prawne dotyczące lokalu.

Mecenas Seniw zwraca również uwagę na przepisy obowiązujące w 2013 roku. Jej zdaniem ochrona nabywców mieszkań od deweloperów była wówczas znacznie węższa niż obecnie.

– W 2013 r., kiedy mój klient nabywał mieszkanie od dewelopera, tzw. ustawa deweloperska zapewniała znacznie węższą ochronę nabywców niż obecnie. Obowiązujące dziś przepisy są zdecydowanie bardziej rozbudowane i przewidują dodatkowe mechanizmy ochrony konsumentów – wskazuje.

Jak podkreśla, obecne regulacje nie doprowadziłyby do takiej sytuacji w takim samym kształcie.

– W konsekwencji sytuacja podobna do tej, z którą mamy obecnie do czynienia, nie wystąpi przy zastosowaniu obecnych regulacji. Problem w niniejszej sprawie wynika z niedostatecznej ochrony prawnej przewidzianej w przepisach obowiązujących w czasie nabywania lokalu - wyjaśnia. 

Zdaniem mecenas Seniw sprawa pokazuje problem, który może mieć znaczenie dla większej grupy osób kupujących mieszkania.

– Wielu konsumentów, w tym mój klient, pozostawało w przekonaniu, że korzysta z pełnej ochrony prawnej. Nabywcy kupowali mieszkania, zaciągali kredyty i traktowali te zakupy jako najważniejsze, a często również jedyne inwestycje życiowe – mówi.

Jak dodaje, nabywcy mieli podstawy, by ufać procedurom, które towarzyszyły zawieraniu transakcji.

– Transakcje były zawierane w formie aktów notarialnych, a nabywcy uiszczali całą cenę, mając uzasadnione przekonanie, że dokonanie czynności przed notariuszem oraz ujawnienie ich praw w księdze wieczystej zapewnia im bezpieczeństwo. Tymczasem w niniejszej sprawie, pomimo spełnienia tych wszystkich warunków, doszło do wyznaczenia licytacji lokalu - twierdzi.

Pełnomocniczka podkreśla, że w przypadku pana Sławomira sąd dostrzegł ten problem i dokonał oceny jego sytuacji prawnej. Dotychczas składane były wnioski do komornika o odwołanie licytacji, jednak zostały oddalone. Kolejne wnioski skierowano do Sądu Rejonowego w Wejherowie, który sprawuje nadzór nad komornikiem. Jak informuje pełnomocniczka, nie zostały one dotychczas rozpoznane. Poprosiliśmy o komentarz komornika, ale do czasu publikacji nie otrzymaliśmy odpowiedzi.