Rok 2013 był okresem zdecydowanego ożywienia na rynku mieszkań o wysokim standardzie. Dużą część kupujących stanowiły osoby, które ze względu na sytuację rynkową zwlekały z decyzją przez ostatnie 2-3 lata. Wyraźny dołek cenowy oraz spadek oprocentowania lokat bankowych wielu z nich zachęciły do sfinalizowania transakcji.
Powroty klientów
Rok 2013 był rokiem zahamowania trendu spadkowego cen i wzrostu popytu na mieszkania. Wielu klientów myślących o zakupie luksusowego apartamentu, przez ostatnie lata świadomie zwlekało z podjęciem decyzji, czekając na odpowiedni moment. Grupa ta stanowiła znaczący procent tegorocznych transakcji. – W okresie ostatnich 3 lat dużą grupę klientów stanowiły osoby, które cały czas wnikliwie przyglądały się rozwojowi sytuacji na rynku, zwłaszcza wahaniom cen. Co ciekawe, osoby te co jakiś czas kontaktowały się z nami, chcąc być na bieżąco z ofertą, a wiele z nich dołek cenowy zachęcił do dokonania w tym roku zakupu – komentuje Andrzej Boczek, właściciel firmy AB Inwestor z Gdyni. Dodatkowym czynnikiem stymulującym tegoroczną sprzedaż był spadek oprocentowania lokat bankowych. Klienci częściej niż w ostatnich latach, decydowali się więc na inwestycyjny zakup mieszkania. – Wiele osób wyciągnęło w tym roku pieniądze z banków, szukając na rynku lepszej stopy zwrotu. Taką inwestycją są na pewno prestiżowe, dobrze zlokalizowane nieruchomości. W dłuższej perspektywie są one gwarantem zysku, zwłaszcza, że przed nami perspektywa odwrócenia tendencji spadkowej i powolnego wzrostu cen – dodaje Andrzej Boczek. Dużym zainteresowaniem, niezależnie od sytuacji na rynku, cieszą się wciąż unikatowe inwestycje, o których zakupie w mniejszym stopniu decyduje cena, w większym lokalizacja, architektura czy emocje. Potrafią się one same obronić przed kryzysem i zawsze znajdują nabywców. Przykładem jest chociażby apartamentowiec Art Deco w centrum Gdyni. Inwestycja ta zostanie oddana do użytku dopiero za rok, a obecnie sprzedanych jest już blisko połowa jej mieszkań.
Klient nasz pan
W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy mieliśmy też do czynienia zdecydowanie z rynkiem klienta. Niskie ceny ośmieliły kupujących, którzy często stawiali deweloperom bardzo twarde warunki, a dotyczyło to zwłaszcza inwestycji, które zostały już wybudowane. Kupujący wychodzili z założenia, że jeśli funkcjonujące już obiekty nie sprzedały się jeszcze w całości, to można się o nie bardziej targować. Takie założenia często były jednak błędne. Deweloperzy luksusowych apartamentów widząc stabilizację na rynku, rzadko decydowali się na zejście poniżej założonych wcześniej widełek negocjacyjnych. Jeśli sytuacja ich do tego nie zmuszała, woleli poczekać na klientów, którzy dadzą cenę odpowiadającą wartości oferowanej lokalizacji inwestycji czy jej standardowi. Śmiałość do twardych i długich negocjacji wynika też z tego, że dzisiejsi klienci są dużo lepiej zorientowani w tym, co dzieje się na rynku i rzadko są skłonni do szybkiego podejmowania decyzji. Przed kryzysem nie analizowali tak sytuacji i ofert, teraz zdarza się, że prowadzą równoległe negocjacje z kilkoma deweloperami jednocześnie, jeśli mają kilka akceptowalnych lokalizacji.
Rośnie sprzedaż, ceny w górę
Co do przyszłości, eksperci spodziewają się dalszych wzrostów, niestety nie tylko jeśli chodzi o sprzedaż. W rekomendacjach KNF-u znaleźć można pozytywne zmiany, które mają doprowadzić do większej zdolności kredytowej, tym samym mogą być dodatkowym czynnikiem stymulującym rynek. Oprócz obserwowanego już od wielu miesięcy wzrostu liczby transakcji, 2014 rok może też jednak przynieść pierwsze od dawna podwyżki cen nieruchomości. Rynkowe kierunki będą tutaj wyznaczać deweloperzy. Realizacja tego scenariusza zależeć będzie głównie od osiąganych przez nich wyników sprzedaży, a te z kolei uzależnione są od kosztu kredytu, czyli tego jak długo utrzymają się rekordowo niskie stopy procentowe. Jeśli sprzedaż deweloperów w bieżącym i przyszłych kwartałach utrzyma się na wysokim poziomie, podobnym do tego sprzed kryzysu, podaż szybko się zmniejszy, co będzie miało wpływ na ceny. - Deweloperzy już teraz mniej chętnie korzystają z programów wsparcia sprzedaży i negocjacji niż rok temu. Kolejnym krokiem jest już sondowanie rynku poprzez podwyżki cen ofertowych. Takiej zmiany spodziewam się najwcześniej za dwa - trzy kwartały. Nie należy się jednak spodziewać dużych wzrostów cen – komentuje Bartosz Turek, kierownika działu analiz Lion's Bank. Mniej odczuwalne mogą być zmiany na rynku wtórnym, ponieważ z powodu braku dostępu do szczegółowych analiz reagować on będzie na zmiany z pewnym opóźnieniem. Podwyżki cen mieszkań używanych mogą nastąpić później niż nowych lokali także ze względu na planowane od 2014 roku zmiany w kredytowaniu zakupu nieruchomości. - Wejście w życie rekomendacji S, która wymaga 5-proc. wkładu własnego oznacza, że kupujący używany lokal, po uwzględnieniu kosztów transakcyjnych będzie musiał mieć 10 – 11 proc. wartości nieruchomości w gotówce, aby ubiegać się o kredyt. Na rynku pierwotnym wystarczy 6 – 7 proc. Taka sytuacja nie pozostanie bez wpływu na popyt na mieszkania z drugiej ręki – dodaje Bartosz Turek.
